Популярные публикации

 

Статьи > Недвижимость > Покупка квартиры в Италии – процедура и стоимость

Предложение покупки (offerta d`acquisto)

Первым шагом после принятия решения о покупке квартиры в Италии является подача предложения покупки. Прежде чем ее передать агентству недвижимости, следует хорошо подумать над ее стоимостью. Понадобится точная смета, учитывая возможные затраты на ремонт, нотариуса и получение кредита, чтобы не оказалось потом, что на что-то вам денег не хватит. Конечно, окончательная цена лучше пусть окажется ниже, чем указанная в смете, переговоры и торги никому не помешают, и может оказаться, что вы станете владельцами недвижимости за меньшую стоимость.

Бывает, что уже на этом этапе агентство требует внести залог, или уплатить гонорар, но лучше настоять на своем или подыскать агентство, не требующее от вас расстаться с деньгами сразу же. 

В предложения вписываются также предлагаемый размер залога (кстати, агентства обычно имеют готовые бланки, которые вам дают для заполнения) – очень важно, чтобы вы использовали термины caparra, а не acconto (аванс), так как от этой суммы вы должны заплатить налог, который в случае acconto выше (налог на депозит составляет 0,5%, а от первоначального взноса 3%).

Если вы хотите взять кредит, обязательно впишите в предложение возможность получения назад всей суммы взноса, если появится проблема с получением кредита или подписанием акта купли-продажи. Агентство, наверняка, будет протестовать, но не обращайте на это внимания и настаивайте на своем, это ваши деньги и ваши риски, а агентства ставят целью только как можно быстрее продать недвижимость.

Если собственника устраивает ваше предложение, он подпишет его и с этого момента квартира уже ваша…почти.

 

Предварительное соглашение (preliminare/compromesso)

После принятия вашего предложения можно приступать к подписанию предварительного договора, который обязывает обе стороны к подписанию окончательного акта купли-продажи. Это не обязательно, поскольку подписанное вами и продавцом предложение покупки уже является обязательным, однако в большинстве случаев предварительное соглашение все же делают – такова практика.

Хотя подписание предварительного договора не требует посредничества нотариуса, лучше предварительно  с ним посоветоваться, дав ему или надежному адвокату на проверку проект договора, на возможное содержание каких-либо подозрительных или нежелательных записей. Важно, чтобы в соглашении было записано, что квартира соответствует все стандартам, а ее фактическое состояние соответствует системным реестрам улицы и проекта, находящегося в муниципалитете. Если есть расхождения, то владелец должен устранить все неточности перед подписанием окончательного договора купли-продажи.

В предварительном договоре сохраняется также фиксированная дата подписания окончательного договора – это крайне важно для получения кредита!

Это важный момент для согласованного ранее залога (caparra) – если случайно по вашей вине не дойдет до подписания окончательного соглашения, этих денег уже не вернуть. С другой стороны, если это хозяин квартиры выйдет из сделки, он должен будет выплатить вам компенсацию в размере двойного залога.

После подписания предварительного договора, уже можно платить агентству недвижимости за посреднические услуги. Помните о счете-фактуре, поскольку счет посредничества можно вычесть частично от вашего налога на прибыль.

Предварительное соглашение должно быть зарегистрировано в налоговой инспекции в течение 20 дней с момента его подписания. Стоимость регистрации: 200 евро + 0,5% от суммы депозита (этот налог потом будет вычтен из налога, подлежащего уплате в момент подписания окончательного договора) + гербовые марки и, возможно, несколько десятков евро за посредничество агентству, которое должно предоставить вам копию зарегистрированного договора.

 

Акт купли-продажи (rogito)

Окончательный договор купли-продажи оформляет нотариус, в присутствии которого он и подписывается. Нотариуса выбираете вы, как более заинтересованная сторона. Но вы и платите ему гонорар – дать даже приблизительно сумму, которую вы должны оплатить, довольно сложно. Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости, от города и от его расценок. Стоит воспользоваться услугами надежного и проверенного нотариуса, а если такого нет, то лучше обратиться к 2-3 нотариусам с просьбой дать свои расценки.

Нотариус должен позаботиться о том, чтобы вы не приобрели себе проблему, вместо хорошего жилья. Проверяются данные владельца, право собственности, ипотечный кредит, данные в кадастре. Нотариус обязан сделать все, чтобы владелец продал вам квартиру в состоянии соответствующем действующему законодательству. Зачастую агентства имеют своих дружественных нотариусов и хотя это не так уж плохо, не забывайте, что в интересах агентства как можно быстрее продать недвижимость, а не заботиться о ваших интересах.

Приготовьтесь к тому, что подписание акта длится довольно долго, из-за того, что нотариус должен прочитать его вслух, целиком, развеяв все возможные сомнения сторон. Только потом подписывается договор и оплачивается покупка.

В момент подписания окончательного договора вы должны заплатить:

- сумму, установленную в договоре (владельцу) – из нее вычитается залог, оплаченный вами ранее;

- гонорар нотариуса;

- налоги и государственные сборы, которые оплачиваются от вашего имени нотариусом.

Оплата может быть произведена и банковскими чеками – это следует заранее обговорить со сторонами и нотариусом.

 

Налоги и сборы от покупки

Стоимость всей операции зависит от того, что в момент покупки было задекларировано и является ли приобретенная недвижимость вашим основным местом жительства (prima casa) или нет – в первом случае затраты будут ниже. 

Некоторые налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости (valore catastale) квартиры, которая рассчитывается следующим образом:

Кадастровый доход (rendita catastale) умножается на кадастровый множитель (moltiplicatore catastale).

Значение Кадастрового дохода вы найдете в выписке из кадастра (visura catastale), он внесен также в договор, а кадастровый множитель зависит от типа недвижимости – в случае основного места жительства (prima casa) он составляет 110, а в случае второй (третьей, четвертой и т. д.) имеющейся у Вас недвижимости (seconda casa) 120.

Сборы и налоги на покупку составляют:

- регистрационный налог (imposta di registro) в размере: а) 9% от кадастровой стоимости жилья в случае seconda casa, б) 2% в случае prima casa;

- ипотечный налог (imposta ipotecaria) в размере 50 евро;

- кадастровый налог (imposta catastale) в размере 50 евро.

 

Недвижимость | 15.03.2016 | Автор: miaitalia.info | Просмотров: 1193 | Комментариев: 0

Комментарии к публикации (0):

Пока что нет ни одного комментария к этой публикации. Будь первым!

Оставлять свои комментарии могут только зарегистрированные пользователи!

РЕГИСТРАЦИЯ занимает всего 1 минуту и введена с целью облегчить и ускорить работу пользователей.

Зарегистрировавшись на сайте, Вы получаете массу преимуществ:

1. Вам не нужно будет каждый раз писать свое имя при комментировании публикаций.

2. Уведомление об ответе в разделе Юридическая консультация прийдет на Ваш E-mail.

3. Вы сможете подписаться на любимые темы и следить за их развитием.

4. Вы сможете участвовать в конкурсах и получать призы.

5. Вы сможете переписываться с другими участниками сайта.

6. Вы получите доступ к закрытым ресурсам сайта.

И многое другое. Станьте участником нашего клуба, нажимайте РЕГИСТРАЦИЯ.